UMIDITÀ DI RISALITA, I PROBLEMI CHE SI PRESENTANO NEI GARAGE SONO DI COMPETENZA DEL CONDOMINIO

Si sente spesso parlare delle noie, veri e propri danni, causati dalla così detta umidità di risalita. Ci sono persone, che, specie in quegli edifici con i box ai piani interrati, lamentano veri e propri affioramenti di acqua da pavimento.  Che cos’è l’umidità di risalita? Chi deve fare che cosa per eliminare questo fenomeno?  L’umidità di risalita rappresenta una delle forme di umidità largamente diffuse; essa può manifestarsi tanto nei casi di costruzione recente, quanto in quelli di edificio vecchio. Tale umidità di risalita può essere causata:

a) da un sistema di isolamento danneggiato (es. perché usurato) o inefficace in generale o comunque rispetto alla specifica situazione;

b) dall’assenza di sistemi di isolamento;

Tale problematica è causata dal così detto fenomeno della capillarità: in buona sostanza l’acqua presente nel terreno sottostante l’edificio risale capillarmente dalle fondamenta e si manifesta nella parte bassa di muri e spesso anche sul pavimento.

Perché in alcuni casi il fenomeno è più evidente di altri?  I fattori sono molteplici:

a) quantità di acqua presente nel sottosuolo;

b) qualità dei materiali utilizzati per la costruzione dell’edificio.

Sul tutto incidono in modo più o meno pesante le condizioni meteo.  Chiarito cosa debba intendersi per umidità di risalita è necessario comprendere chi debba attivarsi per risolvere il problema manifestatosi e segnalato. (=> Problema umidità. Analisi dell’isolamento ed indicazioni per la risoluzione)  L’umidità, abbiamo detto, risale dal sottosuolo. Il suolo è la parte comune sulla quale poggia l’edificio (cfr. Cass. 15 febbraio 2008, n. 3854). “Il sottosuolo, invece, è costituito dallo spazio sottostante il suolo ed esistente in profondità; esso, ancorché non espressamente menzionato dall’art. 1117 c.c., va considerato di proprietà comune in mancanza di un titolo, che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, avuto riguardo alla funzione di sostegno che contribuisce a svolgere per la stabilità del fabbricato (Cass. 24 ottobre 2006, n. 22835; Cass. 9 marzo 2006, n. 5085; Cass. 28 aprile 2004, n. 8119; Cass. 11 novembre 1986, n. 6587)”(Cass. 15 febbraio 2008, n. 3854).  Ciò che conta di più ai nostri fini è che anche il sottosuolo debba essere considerato parte comune dell’edificio in condominio.

Sottosuolo, custodia e danni

Macchie di umidità derivanti da parti comuni? Chi paga? Chi è il custode delle parti comuni? Per costante giurisprudenza il custode, ai sensi dell’art. 2051 c.c. dev’essere considerato il condominio.  La norma contenuta nell’art. 2051 c.c., dice ormai da anni la giurisprudenza, individua un’ipotesi di responsabilità oggettiva  Ai fini della sua applicazione, quindi, chi lamenta un danno deve limitarsi a dimostrare l’esistenza “del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo indipendentemente dalla pericolosità attuale o potenziale della cosa stessa (e, perciò, anche per le cose inerti) e senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l’osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, poiché l’azione di responsabilità per custodia ex art. 2051 c.c., presuppone sul piano eziologico e probatorio accertamenti diversi, e coinvolge distinti temi di indagine rispetto all’azione di responsabilità per danni a norma dell’art. 2043 c.c., dipendente dal comportamento del custode, che è invece elemento estraneo alla struttura della fattispecie normativa di cui all’art. 2051 c.c., nella quale il fondamento della responsabilità è la custodia” (così Cass. 20 maggio 2009 n. 11695)  In questo contesto fattuale e normativo, la responsabilità del custode è “esclusa soltanto nel caso in cui l’evento sia imputabile ad un caso fortuito riconducibile al profilo causale e cioè quando si sia in presenza di un fattore esterno che, interferendo nella situazione in atto, abbia di per sé prodotto l’evento, assumendo il carattere del c.d. fortuito autonomo, ovvero quando si versi nei casi in cui la cosa sia stata resa fattore eziologico dell’evento dannoso da un elemento o fatto estraneo del tutto eccezionale (c.d. fortuito incidentale), e per ciò stesso imprevedibile (Cass. 12329/2004, 376/2005, 2563/2007)” (così Cass. 20 maggio 2009 n. 11695).  In buona sostanza, stando a quanto appena specificato, i danni causati dall’umidità di risalita dal sottosuolo condominiale devono essere risarciti dal condominio in quanto custode di quel bene. Non solo risarcimento ma anche obbligo di eliminazione del problema con spese a carico della compagine. Quest’ultima, se ancora in tempo e se si rientra nel caso di cui all’art. 1669 c.c., può proporre azione di responsabilità contro l’appaltatore per gravi difetti dell’immobile.  fonte: condominioweb